海府办函〔2021〕249号

各镇人民政府（场、开发区）、县直各单位（含驻海）：

　　《海丰县商品房预售款监管实施细则》业经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻实施。实施过程遇到的问题，请径向县住建局反映。

海丰县人民政府办公室

2021年11月5日

海丰县商品房预售款监管实施细则

第一章  总  则

　　第一条  为加强商品房预售款监督管理，维护房地产市场健康有序发展，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《房屋交易与产权管理工作导则》、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）以及我县《关于印发<关于进一步推动海丰县房地产市场平稳健康发展暂行办法>的通知》（海建字[2021]96号）等法律、法规及政策文件规定，结合我县实际，制定本实施细则。

　　第二条  凡在本县行政区域内经批准预售的商品房（含经济适用住房）开发项目，其预售款的收存、使用和监督管理，适用本实施细则。

　　第三条  本实施细则所称监管部门，是指本县行政区域内商品房预售款监管的主管部门海丰县住房和城乡建设局。

　　本实施细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

　　本实施细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

　　本实施细则所称监管银行，是指开设监管账户并与监管部门、预售人签订商品房预售款监管协议的项目所在地商业银行。

　　本实施细则所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房，在取得《商品房预售许可证》后、竣工验收备案并办理首宗房屋所有权初始登记前依法出售，由预购人按合同约定支付的首期款、按揭贷款（含住房公积金贷款，下同）以及其他形式的全部购房款。

　　本实施细则所称监管协议，是指预售人与监管部门、监管银行三方共同签订的《海丰县商品房预售款监管协议》。

　　本实施细则所称监管账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的银行账户。

　　本实施细则所称监管项目，是指预售人取得的《商品房预售许可证》中载明的商品房开发项目。同一商品房开发项目分期或分单项办理多宗《商品房预售许可证》的，监管项目为每宗《商品房预售许可证》载明的楼栋。

　　第四条  商品房预售款监管期限自监管项目签订《海丰县商品房预售款监管协议》之日起至签订《海丰县商品房预售款监管业务终止协议》之日止。

第二章  监管职责

　　第五条  监管部门的职责：

　　（一）负责本县行政区域内商品房预售款监管工作的组织实施。

　　（二）负责对监管账户的设立和运营等情况进行监督和指导。

　　（三）负责审核预售人的申请用款资料并作出答复。

　　（四）受理预购人及其他组织和个人对商品房预售款违法违规行为的举报或投诉，会同相关部门依法查处各种违法违规收取和使用商品房预售款的行为。

　　第六条  监管银行的职责：

　　（一）设立监管账户，出具《商品房预售款专用账户开户证明》。

　　（二）履行监管协议约定，以监管账户为单位建立和保存商品房预售款监管档案，配合监管部门做好商品房预售款监管工作。

　　（三）严格按照监管部门核准通知及时足额拨付商品房预售款，建立商品房预售款的收支台账，严禁擅自拨付动用商品房预售款，严禁为监管账户开设网银等功能，保证监管账户和商品房预售款的安全性。

　　（四）配合预售人做好监管项目的商品房预售款收取和划拨情况月报表，并于次月10日前报监管部门备案。

　　第七条  预售人的职责：

　　（一）无条件接受监管部门的监督、检查。

　　（二）根据监管银行的要求提供设立监管账户的相关材料。

　　（三）履行监管协议约定，确保商品房预售款及时、全额存入监管账户。

　　（四）根据监管项目形象进度分期向监管部门申请使用商品房预售款。

第三章  监管方式

　　第八条  为有利于预售人自由选择多家按揭贷款合作银行，缩短回款周期，缓解资金压力，预售人在申请办理《商品房预售许可证》前，应当在监管银行开设监管账户，并与监管部门、监管银行共同签订监管协议，明确三方的权利、责任和义务。

　　每宗《商品房预售许可证》原则上可以设立1-4个监管账户。

　　未签订监管协议的，不予办理商品房预售许可手续。

　　第九条  监管协议内容和格式由监管部门制定，包括以下主要内容：

　　（一）监管协议当事人名称；

　　（二）监管项目名称和座落；

　　（三）监管账户账号；

　　（四）监管范围；

　　（五）监管资金申请节点；

　　（六）违约责任；

　　（七）争议解决方式。

　　每宗《商品房预售许可证》对应的监管协议一式四份，监管部门执二份，监管银行、预售人各执一份。

　　第十条  监管协议在监管项目咨询中心的“商品房销售明码标价公示栏”上予以公示，以便相关部门和预购人查询和监督。

　　第十一条  监管项目预售过程中，监管银行及监管账户原则上不得变更。因监管项目依法转让确需变更的，应向监管部门申请办理相关变更手续。其他情况需要变更的，应征得全部预购人书面签名同意。

　　监管部门批准监管账户变更的，预售人必须将原监管账户的结余资金全部划转到新监管账户，监管银行配合做好有关交接工作。

　　第十二条  有关部门依法对监管账户的商品房预售款进行冻结或扣划的，监管银行有义务向有关部门提供监管协议等相关文件，明确告知商品房预售款及监管账户的性质，并当日书面报告监管部门。

　　第十三条　预售人在预售商品房时，应在《商品房买卖合同》中载明监管银行、监管账户及缴款方式、时间、金额等信息，并明确告知预购人依照《商品房买卖合同》约定的付款时间和付款方式，将商品房预售款直接存入监管账户。

　　刷卡、转账形式的商品房预售款直接刷卡或划转存入监管账户。现金形式的商品房预售款在《商品房买卖合同》网签备案前将款项存入监管账户。

　　预购人按照《商品房买卖合同》约定的付款时间和付款方式，将商品房预售款直接存入监管账户后，凭监管银行出具的存款凭证向预售人换领交款收据。

　　首期购房款占总房款的比例不得低于国家办理商品房银行按揭规定存入监管账户。

　　第十四条  预售人不得以其他任何形式自行收存商品房预售款，不得向预购人以集资、借款、诚意金、内部认购、VIP卡、会员费等形式变相预售商品房，逃避监管。

　　第十五条　预售人依法取得《商品房预售许可证》后，及时向监管部门提供监管项目房源信息、预购人信息，同时提交监管银行出具的预购人购房款存入监管账户的明细单。

　　监管银行配合预售人出具预购人购房款存入监管账户的明细单。明细单应包括入账金额、入账时间、预购人姓名及其银行账号、监管账户余额等信息，并加盖监管银行公章。

　　第十六条  监管部门依据监管银行出具的明细单进行进账审核后，向海丰县不动产登记中心出具《商品房预售款进账核准告知函》。

　　海丰县不动产登记中心凭《商品房预售款进账核准告知函》受理预售人与预购人《商品房买卖合同》网签备案手续。

　　第十七条  预购人申请按揭贷款购买商品房的，发放贷款的机构应将贷款直接划入《商品房买卖合同》中注明的监管账户。

　　预购人申请住房公积金和商业组合贷款的，预售人应在本实施细则第十五条规定的基础上，备注该预购人申请住房公积金和商业组合贷款的比例和金额。

　　第十八条  商品房预售款只能通过银行转账支取。商品房预售款在监管项目竣工验收备案前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，保证专款专用，不得挪作他用。

　　具体款项范围为：土建工程、电气工程（强电、弱电、消防、防雷）、人防工程、园林绿化工程、市政工程（小区用地范围内的市政道路、给排水工程、土石方工程）及特殊构筑物工程等费用；材料设备、装修成本费用；设计费、监理费及与项目建设有关的其他费用；为项目建设和销售所缴纳的税款。

　　第十九条  预售人应以监管项目形象进度为依据，向监管部门分期申请使用商品房预售款：

　　（一）取得《商品房预售许可证》之后至监管项目主体结构封顶之前，可申请使用资金额度不得高于商品房预售款总额的85%。

　　（二）监管项目主体结构封顶之后至竣工验收备案之前，累计申请使用资金额度不得高于商品房预售款总额的90%。

　　（三）监管项目竣工验收备案之后至完成首宗房屋所有权初始登记之前，累计申请使用资金额度不得高于商品房预售款总额的95%。

　　（四）监管项目完成首宗房屋所有权初始登记并办理终止商品房预售款监管手续后，由监管银行向预售人全额拨付剩余的商品房预售款。

　　第二十条  预售人申请使用商品房预售款时，对所提交材料的真实性负完全责任。

　　第二十一条  监管部门在受理预售人申请用款之日起5个工作日内完成核准工作。核准通过的，向预售人出具《商品房预售款使用核准通知书》，由预售人送监管银行办理商品房预售款拨付手续，监管银行依据监管部门《商品房预售款使用核准通知书》中核准的数额及时足额向预售人拨付商品房预售款。

　　第二十二条  有下列情形之一的，监管部门不予核准用款申请：

　　（一）预售人存在违法违规行为导致监管项目停工的；

　　（二）监管项目工程建设存在严重质量问题的；

　　（三）收款单位经营范围与申请用款用途不符的；

　　（四）预售人未将预售款全部存入监管账户的；

　　（五）预售人提供虚假材料或不符合审核标准材料的；

　　（六）监管账户扣除申请用款后余额少于已收存预售款总金额5%的；

　　（七）拖欠农民工工资的；

　　（八）未经验收或验收不合格向预购人交付房屋的；

　　（九）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

　　对不予核准用款申请的情形，监管部门向预售人作出书面答复。

　　第二十三条  办理《商品房买卖合同》注销备案手续的，预售人凭海丰县不动产登记中心出具的有效证明文书，向监管部门申请将监管账户内相应款项退回。

　　第二十四条  商品房预售款监管符合终止监管条件时，预售人凭首宗房屋所有权初始登记资料向监管部门提出终止商品房预售款监管的申请，监管部门核准后出具《终止商品房预售款监管业务通知书》，预售人凭《终止商品房预售款监管业务通知书》到监管银行办理终止监管项目商品房预售款监管业务相关手续。

第四章  责任追究

　　第二十五条　预售人违反本实施细则第七条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十条规定的，监管部门应当责令其改正，改正期间暂停预售人各项业务的办理，并将违规行为予以公示，记入企业诚信档案和人民银行的征信系统。情节严重的，降低或注销其房地产开发企业资质等级，并处以违法使用款项10%-20%罚款。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

　　第二十六条　施工企业、监理机构等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规申请使用商品房预售款的，一经查实，由监管部门依法对责任单位和责任人予以处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

　　第二十七条  监管银行违反本实施细则第六条、第十二条、第十五条、第二十一条规定的，由监管部门责令其改正并追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，除承担相应法律责任外，不得再开展商品房预售款监管工作，并将有关情况抄送银行业主管部门。给预购人造成损失的，依法承担连带责任。

　　第二十八条  监管部门和其他有关部门工作人员违反本实施细则第五条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，移交纪检监察部门和司法机关依法处理。

第五章  附  则

　　第二十九条  本实施细则自公布之日起实施，有效期3年。

　　第三十条  本实施细则由海丰县住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十一条　原2018年8月20日《海丰县住房和城乡规划建设局关于进一步加强商品房预售款监管工作的通知》废止。