为进一步规范业主大会和业主委员会活动，完善业主大会和业主委员会运行管理机制，调动业主参与小区自治积极性，提升我县小区综合管理工作水平，实现宜居和谐小区共谋共建共管。县建设局起草了《海丰县物业住宅小区业主大会和业主委员会工作指导意见》(以下简称《指导意见》)，进一步完善业主大会和业主委员会制度。现就有关情况说明如下:

　　一、文件制定背景

　　（一）顺应新时代社区治理工作发展的需要

　　党的十九大报告指出:“要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。近年来，我县以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不断推进城市基层治理工作高质量创新发展，基层治理水平不断增强。业主大会和业主委员会作为居民自治下的又一创新形式，在小区治理中具有重大作用。然而面临小区业主大会召开难、决策难、业主委员会选举难、监督难等冲突问题，有必要出台相关规范性文件，进一步完善制度办法。

　　（二）规范和引导业主自治的需要

　　目前我县在小区管理中，业主自治意识普遍薄弱，对小区公共事务管理参与度低，业主大会召开难、业主委员会成立难且运作不够规范，难以发挥业主大会、业主委员会的主体作用，实现对物业服务企业有效监管，与村（居）民委员会、小区党支部、物业服务企业难以形成合力。故物业小区矛盾频发，信访投诉案件高积不下，结合形势发展亟需完善《指导意见》，规范引导业主自治。

　　二、文件制定依据

　　（一）法律法规规章依据

　　1、《中华人民共和国民法典》；

　　2、《物业管理条例》；

　　3、《广东省物业管理条例》；

　　4、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）。

　　（二）文件依据

　　1、广东省住房和城乡建设厅等部门《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》（粤建房〔2015〕122号）；

　　2、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）；

　　3、中共广东省委组织部等部门《关于印发贯彻落实关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）重点任务清单的通知》(粤组通[2022]29号)。

　　三、文件主要内容

　　《指导意见》共计七章九十五条，包括总则、业主、首次业主会议筹备组、业主大会、业主委员会、指导和监督、附则。主要内容如下：

　　（一）总则：明确《指导意见》的依据及背景，业主大会的组成、业主委员会的产生，党建引领及相关部门职责等。

　　（二）业主：明确业主的定义、权利、义务等。

　　（三）首次业主大会会议筹备组：明确业主大会的区域划分、首次业主大会的申请条件、首次业主大会会议筹备组的组成、筹备程序、筹备组组长职责、筹备组成员具备的条件、筹备组工作方式、工作期限以及管理规约和议事规则的内容等。

　　（四）业主大会：明确业主大会的组成、确定业主投票权数、业主大会会议方式、实行业主委员会履职评估等工作制度、对业主共同决定事项参与表决的规定和公示期限等。

　　（五）业主委员会：明确业主委员会的性质、职责、组成、任期、职务终止、罢免等，业主委员会备案、刻章，选聘或招聘物业服务企业，建立工作档案内容等。

　　（六）指导和监督：明确相关部门对业主大会和业主委员会的指导监督事项。

　　（七）附则：明确相关名词释义，废止《海丰县业主大会和业主委员会工作指导意见》（海建字〔2019〕148号），明确《指导意见》实施日期和有效期。

　　四、文件起草过程

　　为细化业主大会和业主委员会工作制度，给监管工作提供更全面的文件支持，对此，我局党组高度重视，迅速行动，抽调了局各股室理论水平高、写作能力强、业务精通的干部作为骨干成员组成文稿起草小组，专项负责文稿起草的具体组织协调和撰写工作。起草小组根据相关政策文件依据，基于我县业主大会和业主委员会工作过程中遇到的存在问题，结合本县工作实际，借鉴广州、深圳等其他兄弟城市先进经验做法，起草了《海丰县业主大会和业主委员会工作指导意见》（以下简称《指导意见》），发函征求了县各单位的意见和建议，同时在政府网站发布了公开征求意见公告。