一、修订文件的必要性

　　海丰县农业人口比例大，农村宅基地问题涉及农村生产、生活的方方面面，关系到广大农民的切身利益，同时也是全县农村社会和谐稳定的重大问题。《海丰县农村宅基地管理办法（试行）》（2020年11月10日起施行）已到期，为进一步规范全县农村住宅建设用地秩序和加强农村宅基地管理，严格保护耕地和基本农田，推动和促进新农村建设，维护农村村民的合法权益，根据相关法律法规，结合实际情况。及时修订《海丰县农村宅基地管理办法》十分必要。

　　二、依据

　　《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》《汕尾市农村建房条例》以及《汕尾市农村宅基地和农村村民住宅建设实施管理细则》等法律、法规和政策规定。

　　三、起草过程

　　县农业农村局牵头开展修订文稿拟写工作，于2024年5月起草了《海丰县农村宅基地管理办法》（征求意见稿），并于2024年5月30日由县农业农村局向各镇人民政府（场）、各相关单位征求意见，根据反馈意见再次修订后，于2024年7月26日在海丰县人民政府门户网站上向公众公开征求意见。综合反馈意见，并组织讨论后，形成《海丰县农村宅基地管理办法》（讨论稿），于2024年9月12日在县政府会议室召开相关部门协调会，根据协调情况形成《海丰县农村宅基地管理办法》（送审稿），于2024年9月13日送本级政策法规股进行合法性初审，于2024年9月30日经局党组会议协调通过。

　　四、主要内容及修订情况

　　《海丰县农村宅基地管理办法（试行）》共八章三十四条，主要内容及修订情况如下：

　　第一章总则：

　　主要叙述了起草政策依据、本办法适用范围、宅基地管理机制等共四条。根据《汕尾市农村建房条例》对第三条进行修改：将“本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。”修订为“本办法适用于本县行政区域内城镇开发边界外农村住宅的新建、改建、扩建、重建及其监督管理”

　　第二章  规划与利用：

　　主要叙述了农村宅基地规划范围、审批计划及用途管理，共九条。

　　1、根据政策和实际情况修改第六条。增加“对未完成村庄规划修编的村庄，可执行上级有关视同政策，给予办理宅基地审批和规划报建手续。”

　　2、根据《汕尾市农村建房条例》对第十条进行修改：将“有下列情形之一的，不得批准宅基地：（一）用地已列入政府征收范围；（二）用地所在村已列入旧改计划；（三）用地不符合国土空间规划和村庄规划；（四）用地占用各类城市规划控制线；（五）用地在消防、燃气、电力、泄洪通道、水利设施规划用地范围内”修订为“禁止在下列区域进行农村宅基地住宅建设：（一）永久基本农田；（二）生态保护红线范围；（三）公路建筑控制区、铁路建筑界限范围和电力线路保护区；（四）河道、水利工程管理范围；（五）崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害容易发生的危险区域；（六）陡坡、滑坡、泛洪区和其他灾害易发地段；（七）法律法规规定禁止农村住宅建设的其他区域。”

　　3、根据《汕尾市农村建房条例》删除一条：第十二条“对城市开发边界内的农村居民点用地，原则上不再分配宅基地，应集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居。原有宅基地按本办法规定的条件和程序报建。”

　　第三章  用地标准和申请条件：

　　修订后共五条。

　　（一）宅基地面积标准：每处宅基地面积建设标准为每户150平方米以下（按照上级文件规定，平原地区标准为80平方米以下，丘陵地区标准为120平方米以下，山区标准为150平方米以下；因我县属于山区，结合我县农村宅基地一般标准为150平方米的实际而定）；宅基地每户建筑面积500平方米以下；每处宅基地户内人均建筑面积不超过60平方米；建筑层数4层以下；建筑高度16米以下；上述“以下”含本数。

　　（二）申请条件：实行村民申请、村集体经济组织审核、公示公开认可程序，实行一年一动态管理，纳入资格名录库的才能新增申请或受让宅基地。

　　1、根据《汕尾市农村建房条例》对原第十六条进行修改，修后为第十五条。将“有下列情形之一的，可申请宅基地：（一）因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；（二）实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的；（三）现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准确需重建、扩建的；（四）已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的，农民建房用地分户条件以达到法定婚龄为准，不以公安分户作为分户前置条件；（五）户口迁入农村集体经济组织，成为本集体经济组织成员，独立落户，在本村没有宅基地，经本集体经济组织研究同意给予安排的；（六）法律、法规、规章另有规定的。”修订为“农户符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地：（一）原址重建或改建扩建住宅的；（二）因发生或者防御自然灾害、建设镇村公共设施、实施国土空间规划或者调整村庄布局等，需要异址新建的；（三）退回原有宅基地，需要易地建房的；（四）具备分户条件，确需另立户建房的；（五）在本集体经济组织未取得宅基地或者现有宅基地面积明显低于规定标准的；（六）法律法规规定的其他情形。”

　　2、根据《汕尾市农村建房条例》，对原第十六条进行修改，改后为第十七条。将“有下列情形之一的，其宅基地申请不批准：（一）宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；（二）出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物（缺房户合理调剂的除外），或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；（三）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的；（四）子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的；（五）拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；（六）对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的；（七）违法建房未依法处理结案的；（八）其他不符合申请建房条件的”修订为“有下列情形之一的，宅基地申请不予批准：（一）不是本集体经济组织成员的；（二）不符合一户一宅的；（三）不符合国土空间规划的；（四）将原有住宅出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；（五）原有住宅和宅基地被征收已依法安置的；（六）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况未按相关规定完成整改的；（七）所申请的宅基地存在权属争议的；（八）已参加集体建房再申请个人建房的；（九）法律法规规定的其他情形。”

　　3、根据《汕尾市农村建房条例》新增一条：第十五条。“户的核定依据下述标准认定，不强制以户籍登记的‘一户’标准来确定农村建房的分户标准。（一）夫妻与未达到法定婚龄子女为一户。（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。与父母为一户的兄弟姐妹应为具有本集体经济组织成员资格、符合‘一宅一户’政策的人员。（三）属于独生子女的，结婚后继续与父母为一户。（四）离异后无‘一户一宅’住房一方或再婚双方均没有‘一户一宅’住宅的可为一户。”

　　第四章  用地申请与规划许可：

　　（一）村民申请宅基地用地程序。共一条。

　　第五章 建设和登记：

　　共四条。

　　（一）建设：宅基地使用权人应当在开工建设前向县级住建部门申请施工备案或申领建设工程施工许可。其中：建筑面积在500平方米以下（含500平方米）、建筑层数4层以下（不含4层）或造价100万以下（含100万元）的住宅，申请使用备案；建筑面积在500平方米以上（不含500平方米）、建筑层数4层及以上或造价100万以上（不含100万元）的住宅，申领《建设工程施工许可证》。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府（场）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。宅基地使用权人应当于住宅建设竣工十日内，向镇人民政府（场）申请验收，镇人民政府（场）组织住建、农业农村、自然资源等部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照标准和规划要求建设住房，验收通过的出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

　　根据《汕尾市农村建房条例》对第二十一条进行修订，增加“建房农户对房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任。住宅设计、施工、材料供应单位或者个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任”。

　　（二）登记：宅基地使用权人应当于住宅竣工验收合格后，凭《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》和其他相关材料向所辖地不动产登记机构申请办理不动产登记，符合登记条件的，由所辖地不动产登记机构办理登记，核发不动产权证书。共四条。

　　第六章  退出和流转：对宅基地使用权退出和流转做了规定，共六条。

　　第七章  监督和执法：对违法占用和非法批准宅基地行为的处理作了规定，共四条。

　　第八章  附则：国家、省出台新规定的，从其规定。明确了办法生效时间为印发之日起施行，有效期5年。